为深入贯彻党中央、国务院全面推进乡村振兴战略和农村宅基地制度改革工作要求，根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《云南省自然资源厅关于印发〈云南省农村不动产确权登记发证工作方案〉的通知》（自然资确权〔2019〕685号）、《昆明市自然资源和规划局关于印发〈昆明市加快推进“房地一体”农村不动产确权登记发证工作实施方案〉的通知》（昆自然资规通〔2020〕108号），富民县人民政府办公室于2024年1月22日正式下发了《富民县“房地一体”农村不动产五年确权登记发证工作计划方案》，方案明确提出我县要以“应登尽登”为指导思想，在2027年底前全面完成全县“房地一体”农村不动产确权登记发证工作。为便于有关职能部门以及社会公众更好的理解参与此项工作，现就有关政策执行以问答形式解读如下：

1.什么是房地一体的确权登记发证?

答：是指对农村宅基地使用权及地上永久性存续的、结构完整的、满足居住需求的房屋（不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物）实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发房地一体不动产权证书。

2.房地一体确权登记发证和原来的宅基地登记有什么区别？

答：原来的土地使用证只登记了宅基地面积，并未对房屋进行确权登记。现在房地一体就是房屋和土地一并确权登记。

3.房地一体确权登记发证中的宗地和房屋是什么?

答：宗地是指土地权属界址线封闭的地块或空间。房屋是指独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。

4.为什么要推进房地一体确权登记发证工作?

答：推进农村宅基地房地一体确权登记发证，是贯彻《中共中央、国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，是落实《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》和《云南省自然资源厅关于印发〈云南省农村不动产确权登记发证工作方案〉的通知》等文件精神，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村宅基地制度改革，促进城乡统筹发展的产权基础。

5.房地一体确权登记发证工作的意义?

答：政府组织开展房地一体确权登记发证工作，是党中央确定的重大惠民利民工程。通过颁证，使农民享有的宅基地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权，为农民增加财产性收入提供产权保障，解决农民产业发展的后顾之忧，让农民的腰板更硬。

6.实行房地一体确权登记发证工作，农户有什么好处?

答：（1）依法维护合法财产权，通过宅基地使用权和房屋所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定合法的财产权利。（2）妥善处理历史遗留问题，坚持“尊重历史、实事求是”的原则，按不同阶段、不同类型进行确权登记。（3）房地一体统一登记采用高精度测绘宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。（4）经审批可实现村内流转、有偿退出。（5）依法解决产权纠纷，落户难、孩子入学难等问题不再困扰。

7.房地一体确权登记发证工作的适用政策文件有哪些?

答：（1）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；（2）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；（3）《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）；（4）《云南省自然资源厅关于印发〈云南省农村不动产确权登记发证工作方案〉的通知》（自然资确权〔2019〕685号）；（5）《昆明市自然资源和规划局关于印发〈昆明市加快推进“房地一体”农村不动产确权登记发证工作实施方案〉的通知》（昆自然资规通〔2020〕108号）；（6）《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》；（7）《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》。

8.房地一体确权登记工作如何开展?

答：按照“县级统筹、乡镇（街道）负责、村组具体组织实施”的方式开展。以村为单位，由不动产技术服务人员对宅基地及地上建（构）筑物等开展房地一体的补充调查、登记资料收集，并现场测量宅基地及房屋面积。调查结果经村民签字确认后在村内公示栏进行为期15个工作日的公示，公示无异议或异议不成立的，经村民小组、村委会、乡镇（街道）审核后，由村民小组统一代为申请办理不动产权证，完成登记，即可领取不动产权证。

9.什么时候开始登记发证?

答：2024年4月我县全面启动农村宅基地房地一体确权登记发证工作，待完成调查、资料收集，经公示公告无异议，村民小组、村委会、乡镇（街道）审核同意登记，即开始批量登记发证。

10.这次发证有哪些步骤?

答：共有八个步骤，分别为：入户调查（权籍、房屋），房屋测绘，收集资料，村民签字确认，公示公告，村民小组、村委会、乡镇（街道）审核同意，批量申请，批量发证。

11.这次发证要提供哪些材料?

答：村民只需提供个人身份证明、户口册、结婚证、权属来源证明、房屋符合规划等材料给不动产技术服务人员即可。

12.村民要去哪里申请登记发证?

答：村民不需要出村申请登记，只要在村子里配合不动产技术服务人员对自家宅基地和房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口册、结婚证、权属来源证明等材料，在申请材料上签字确认，由村民小组向不动产登记部门申请统一办理。

13.这次登记发证公告哪些内容?

答：（1）权利人的姓名；（2）权利类型；（3）不动产坐落；（4）宗地代码；（5）登记的土地面积及房屋面积；（6）土地和房屋的用途。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构依法登记发证。

14.公告有异议的怎么办?

答：权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，经复查无误的，予以登记；经复查仍不符合登记条件的，待整改完善符合登记条件后再予以登记。

15.如何确定房地一体登记发证的权利主体?

答：房地一体登记发证的权利主体为本集体经济组织成员。有下列情形经村集体经济组织认定，也可申请登记发证：（1）本村村民合法取得宅基地使用权和房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；（2）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；（3）因继承房屋占用农村宅基地的。

16.房地一体确权登记发证是否要遵循“一户一宅”?

答：要遵行。农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。

17.如何认定房地一体宅基地登记发证的“户”?

答：“户”的认定由乡镇（街道）、村组根据有关规定组织认定。

18.是不是农村所有住房都能确权登记发证?

答：不是。只有合法取得农村宅基地，按村庄规划建设的具有永久存续、结构完整的用于居住的房屋，满足不动产登记条件，又符合“一户一宅”要求的，才可以确权发证。

19.单独建设的厨房、沼气、烤房等生产性房屋可以登记吗?

答：不能。独立成宗的厨房、沼气、烤房等生产性房屋原则上认定为生活辅助性建筑物，只调查不登记。

20.我家的院子能不能发证?

答：区分不同情况办理，如果院子是在批准面积内的，应登记发证；如果院子不在批准面积内，只调查不登记。

21.我家的房子现在还正在建，能不能发证?

答：不能。此次登记只对结构完整的已建成居住的主要房屋进行登记。经依法批准在建的房屋待建好后按正常程序申请登记。

22.我家现在建了新房子，旧房子也还有人住，能不能一起发证?

答：不能。按照“建新交旧”的原则，对新审批建成的房屋，村民须在旧房拆除后将宅基地交由村集体统一管理，交后符合“一户一宅”登记要求的，新房才可以申请房地一体确权登记。

23.我家是从山区迁入到本村的，能否发证?

答：区分不同情况办理。如果是非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的，可按规定申请登记发证；如果不是合法取得的，只调查不登记。

24.我家申请登记发证时要不要邻居家签字同意?

答：区分不同情况处理。在权属调查过程中，如果自家宗地四至界线指认涉及相邻宗地权利人的，需要相邻宗地权利人共同参与宗地四至界线指认工作，调查成果签字同意；如果自家宗地不涉及相邻宗地权利人的，则不需要签字同意。

25.户主年纪大了，家里的小孩又没结婚，可不可以由家庭子女申请登记发证?

答：可以。如果家庭子女已满18周岁，申请登记发证符合“一户一宅”的规定，无论是否结婚，经其他家庭成员同意，通过村民小组、村委会、乡镇（街道）批准，就能以家庭子女申请登记发证。

26.“小产权房”可以登记吗?

答：不能。使用集体所有土地开发建设的商品住房，即俗称“小产权房”一律不得确权登记。

27.空闲或房屋坍塌的宅基地可以登记吗?

答：区分不同情况办理，若是空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，由集体经济组织收回宅基地使用权，不予确权发证；若空闲或房屋坍塌、拆除不超过两年（含两年）未建房屋的农村宅基地，符合“一户一宅”规定的，经村小组、村委会、乡镇（街道）三级认定，可以按正常程序申请登记。

28.哪些情形不得进行登记发证?

答：（1）占用耕地和永久基本农田建房的；（2）在生态保护红线范围内建房的；（3）不符合村庄规划建房的；（4）城镇居民非法在农村购买宅基地及房屋的；（5）小产权房；（6）存在权属争议或权属争议未解决的；（7）法律规定不符合登记的其他情形。

29.已经有“两证”（即宅基地使用证、房屋所有权证）的房屋，要怎么登记?

答：不需要登记。遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效，可继续使用。但村民有愿意换发不动产权证书的，原证书应收回作废，领取新的不动产权证。

30.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致，如何办理?

答：区分不同情况办理。（1）换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，以精度高的测量方法测得的面积为准。（2）运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。（3）对于房屋翻建后造成面积不一致的，申请人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

31.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，如何处理?

答：区分不同情况办理。（1）对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测量的面积为准。（2）因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照有关规定办理。

32.房屋建筑面积与批准建盖面积不一致的，怎么处理?

答：区分不同情况处理，如果实际建筑面积小于批准面积按实际测绘建筑面积登记；如果实际建筑面积大于批准面积则按批准面积登记。

33.农村妇女作为家庭成员，如何体现不动产权益?

答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和房屋所有权的，应予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。

34.宅基地能继承吗?

答：不能。但根据相关法律规定，依法继承房屋所有权的可按“地随房走”的原则办理。

35.无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，如何登记？

答：无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇（街道）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇（街道）人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至2008年《城乡规划法》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手续。根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

2008年1月1日《城乡规划法》正式实施起至2020年7月3日期间，占用宅基地建房且至今未扩建。根据《昆明市农村住宅建设管理办法》（昆明市人民政府令第79号）以及2010年《昆明市农村宅基地管理办法》（昆政发〔2010〕8号），未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报镇（街道）补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记。对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。住宅楼层不得批准超过4层，建筑面积不得批准超过300平方米。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。涉及扩建的，根据我县实际情况确定处理原则。

2020年7月3日国务院召开整治工作电视电话会议以后合法取得宅基地使用权建房的，必须经乡镇补办《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》方可办理确权登记。

36.有合法的宅基地使用权来源材料，已竣工的房屋如何审核确认符合规划?

答：2008年《城乡规划法》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。2008年《城乡规划法》实施后，占用宅基地建房的，应补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

37.现有宅基地使用人与原土地权源证件载明的使用权人不一致的，如何处理?

答：区分不同情况处理。（1）因原土地使用权人死亡的，提交相关继承材料，经村民小组、村委会、乡镇（街道）批准后，按实际土地使用权人进行登记颁证。（2）对原土地权属来源证件载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的或因行政区域调整，致使地名、人名（曾用名）发生变化的，凭派出所户籍、村委会相关证明材料，按实际土地使用权人进行确权登记颁证。

38.村民外出务工，没人在家指界、提交资料怎么办?

答：村民可以委托（需提供委托书）熟悉宅基地范围的亲戚、邻居代为指界签字、提供资料，同时村民也可以通过微信视频等远程视频方式指界。

39.农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记?

答：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

40.同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何办理?

答：区分不同情况处理。（1）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。（2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经区自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。（3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

关联文件：富民县人民政府办公室 关于印发富民县“房地一体”农村不动产五年 确权登记发证工作计划方案的通知